房屋买卖常见争议之--一房数卖
2021-7-13 18:18:53

在实务中合同有效和合同履行是两个法律概念,有效的合同不一定都能履行。“一房数卖”中争议商品房所有权归属一般按以下原则处理:

①已经办理商品房过户登记手续的买受人(恶意登记除外)的主张房屋所有权的,应优先支持。根据《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。这说明,在合同有效的前提下,买受人经登记取得房屋所有权。

②数个买受人均未办理商品房过户登记手续的,支持已经办理商品房预告登记手续的买受人取得房屋所有权。根据《物权法》低20条第1款规定:当事人签订房屋买卖协议的同时,可就该房屋申请预告登记,预告登记后,未经预告登记权利人同意,处理该不动产的,不发生物权效力。这说明不动产预告登记具有公示与公信效力,支持预告登记能确保商品房买卖合同的完全履行。

③既未办理产权登记,又未办理预告登记的,已先行合法占有争议房屋的买受人主张房屋所有权的应该得到支持。那么何谓“合法占有”呢?比如买受人在于出卖人签订合同后已入住该房屋,或者出卖人已“交钥匙”给买受人,都可以视为“合法占有”。

④均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续,又未合法占有争议房屋的,先行支付房屋价款的买受人主张房屋所有权应该得到支持。

⑤如果上述情况均未发生,则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。

对于一数卖的问题最高人民法院202011月30日公布《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》中也进行了规定。

纪要规定,审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。也就是说,在数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的情况下,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

1)办理房屋所有权转移登记;

2)合法占有房屋;

3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑买卖合同成立的先后顺序、买受人付款比例以及是否办理网签等因素,公平合理地确定。

虽然合同登记备案不具有物权效力,但它是登记备案机关为了防止开发商一房多卖而采取的一项行政管理措施,是办理预告登记、产权登记的前置程序,意在最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。通过对商品房买卖合同的公示,可以有效遏制一房二卖的现象,进而保护商品房交易市场的安全。据此,在购房者履行合同义务程度相当的情况下,对于已经办理登记备案手续的合同应优先于未办理登记备案手续的合同得到保护,所以购房者为保护自己的权益要积极督促开发商办理合同登记备案,保证自己权益的实现